Dobrý den, milí diváci. Vítejte u dalšího rozhovoru, tentokrát na velmi zajímavé téma. Dnes s námi sedí paní Kateřina Vala ze znalecké kanceláře EqSA. Společně se ponoříme do tématu oceňování nemovitostních fondů – tedy do toho, jak se oceňuje majetek.
Paní Kateřino, dobrý den. Vítejte u nás, jsme rádi, že jste přijala pozvání. Můžete nám na začátek říct, kdo je Kateřina Vala a jak jste se vlastně dostala k oceňování majetku?
Dobrý den, děkuji za pozvání. Jmenuji se Kateřina Vala a pracuji ve znalecké kanceláři EqSA na pozici Real Estate Valuation Consultant. Věnuji se především oceňování nemovitostí.
K tomu oboru jsem se dostala tak, že jsem vystudovala střední průmyslovou školu stavební a následně stavební fakultu ČVUT. Nemovitosti mě tedy provázejí už delší dobu. Nechtěla jsem se ale vydat cestou projektování nebo prací přímo na stavbě.
Jednoho dne jsem narazila na inzerát právě do této znalecké kanceláře, poslala jsem přihlášku, prošla výběrovým řízením a teď tu pracuji už čtvrtým rokem. Jsem moc ráda, že tu můžu být.
Můžete nám jednoduše a srozumitelně vysvětlit, jak funguje metodologie oceňování nemovitostních fondů, jako je například PFFL?
Metodologie oceňování portfolia nemovitostních fondů je založena na stanovení tzv. fair value, tedy reálné hodnoty. Základními nástroji pro její určení jsou výnosová metoda, která pracuje s předpokladem trvalého a udržitelného výnosu v budoucnosti, a metoda porovnávací, která – jak už název napovídá – vychází z porovnání obdobných prodejů nemovitostí.
Tu ale používáme pouze tehdy, pokud dochází k prodeji v přiměřeném časovém intervalu nebo pokud nemovitost nemá komerční charakter.
Důvod, proč volíme právě tyto metody, je ten, že jsou nejvhodnější pro rozhodování fondu – ať už jde o nákup, nebo prodej nemovitostí.
Na základě jakých podkladů oceňujete majetek nemovitostního fondu? Co všechno vstupuje do ocenění a co berete v potaz?
Rozsah a podrobnost podkladů se liší podle toho, jestli se jedná o pozemek, nebo o rozsáhlejší projekt. Mezi základní kategorie, které nás zajímají, patří například technické podklady – tedy projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, stavební povolení apod.
Dále jsou to nabývací tituly, jako kupní smlouvy nebo třeba smlouvy dědické.
Zajímají nás také nájemní vztahy, obsazenost objektu, stav a stáří budovy, její aktuální i budoucí využití, a případné plány s danou nemovitostí.
Pracujeme i s veřejně dostupnými informacemi, jako jsou územní plány nebo katastr nemovitostí.
A z naší strany je důležité dodat, že nám záleží i na tom, jak nemovitost reálně vypadá – proto vždy provádíme tzv. místní šetření. Při prohlídce posuzujeme výměry, technická specifika, dispozice i celkový stav objektu.
To znamená: řekněme konkrétní příklad – chcete ocenit nemovitost, fyzicky se na ni jedete podívat a děláte místní šetření?
Přesně tak. Ke každé nemovitosti jedeme, domluvíme si prohlídku s jejím vlastníkem nebo osobou, která ji spravuje. Ten nás objekt provede a něco nám o něm řekne.
Díky tomu si uděláme základní představu o stavu budovy, a především o dispozičním řešení – což je u senior center nebo Alzheimer center velmi důležité.
Hodnotíme třeba bezbariérovost nebo vhodnost uspořádání. A tyto poznatky pak zapracováváme do znaleckého posudku.
Zmínila jste i budoucí potenciál nemovitosti. Pracujete s tržními analýzami, které vám pomáhají odhadnout vývoj její hodnoty?
Ano, pracujeme s analýzami trhu. Pro každý segment jsou různě rozsáhlé – někde je analýza složitější, jinde jednodušší. Vytváříme si je částečně i sami, takže se tím zároveň učíme, poznáváme nové věci, a to nás samozřejmě posouvá dál.
Existují specifika pro oceňování specifických typů nemovitostí, jako jsou domovy pro seniory nebo Alzheimer centra? Je to přece jen poměrně nové a rychle rostoucí odvětví.
Máte pravdu – jde o relativně mladý segment, jak pro nás, tak obecně pro celý znalecký trh.
Ale vzhledem ke stárnutí populace a rostoucímu zájmu médií i odborné veřejnosti se s těmito typy nemovitostí setkáváme čím dál častěji.
Ve fondech nebo portfoliích, které oceňujeme, tvoří tato zařízení významnou část. A protože je oceňujeme opakovaně, vytváříme si i vlastní analýzy a podklady, které dál rozvíjíme.
Myslím, že máme velmi solidní základ pro kvalitní ocenění. A co se týče specifik – ta určitě existují. Například technické požadavky na dispozici, bezbariérovost a samozřejmě celkové využití a potenciál objektu.
Pojďme si namodelovat situaci, kdy poklesnou ceny nemovitostí – tedy klesne jejich tržní hodnota. Budou na tom lépe fondy, které oceňují výnosovou metodou, než ty, které pracují primárně s přeceněním nemovitostí?
V rámci toho, co už jsem zmínila, se tyto nemovitosti oceňují především výnosovou metodou. Pokud si ji přiblížíme, pracuje se v ní se čtyřmi hlavními vstupy: výnosy, výpadky nájemného, náklady na údržbu a kapitalizační míra. Ta zohledňuje vztah mezi čistým ročním výnosem a hodnotou nemovitosti.
Výnos zpravidla vychází z uzavřených nájemních smluv mezi nespřízněnými osobami – nejčastěji jde o společnosti, které danou nemovitost provozují.
Co se týče výpadku nájemného – jak už jsem zmínila – tyto typy nemovitostí bývají téměř plně obsazené, takže výpadky jsou v jednotkách procent.
Náklady na údržbu pak vycházejí z reálně vynaložených výdajů – například na pojištění nebo daň z nemovitosti.
Pokud jsou tedy tyto podmínky splněné, riziko snížení hodnoty je nižší.
Nicméně musíme zohlednit i vývoj trhu jako celku. Pokud ceny nemovitostí klesají, zvyšuje se tzv. yield – a jsme pak nuceni upravit i kapitalizační míru, což vede k poklesu výsledné hodnoty.
Je podle vás výnosová metoda nejen nejvhodnější, ale také nejtransparentnější vůči investorům?
Jak už jsem říkala, stanovujeme reálnou hodnotu, a výnosová metoda je v tomto ohledu v souladu s legislativou i odbornou praxí. Zároveň bych řekla, že je poměrně transparentní – právě díky tomu, že výnosy vycházejí z nájemních smluv mezi nezávislými stranami. To je důležité i pro důvěru investorů.
Teď obligátní otázka, která ale zajímá všechny. Existuje způsob, jak zabránit tomu, aby byly nemovitosti ve fondu nadhodnocené? Máte nějaký kontrolní mechanismus, který zajistí, že ocenění opravdu odpovídá tržní realitě? Investoři se přirozeně obávají, že v případě potřeby prodeje nebude možné nemovitost zpeněžit ani přibližně za cenu uvedenou v posudku.
Těch kontrolních mechanismů je několik – ať už na úrovni naší kanceláře, nebo ze strany třetích subjektů.
Interně nepoužíváme jen jednu oceňovací metodu, ale stanovujeme hodnotu také pomocí dalších podpůrných přístupů. Pracujeme i s vlastními tržními analýzami nebo dalšími daty, která nám pomáhají výsledek ověřit a zasadit do kontextu. Z pohledu třetích stran pak hraje důležitou roli pravidelný audit, který je ze zákona povinný.
Ten nekontroluje jen samotnou fair value, ale i celý proces: od popisu nemovitosti přes výběr metodiky až po samotné výpočty a výslednou hodnotu.
Máte představu, kolik posudků už prošlo rukama členů týmu EqSA?
Pokud budu mluvit za celou naši znaleckou kancelář – působíme na trhu už 16 let. Za tu dobu nám rukama prošlo téměř 7 000 posudků, což si myslím, že je celkem hezké číslo.
Na závěr by mě zajímalo – je něco, co na své práci milujete, co vás naplňuje? A naopak, je něco, co nemáte ráda, co vás nebaví – pokud vůbec něco takového je?
Co mě naplňuje – začnu tím – je to určitě propojení stavebnictví a ekonomiky. Vystudovala jsem stavební školu a tenhle obor mi dává možnost věnovat se stavbám jinak, než kdybych třeba přímo projektovala nebo stavěla.
Baví mě, že nemovitosti jsou téma, které si každý umí nějak představit – je to hmatatelné, srozumitelné, a můžete se o tom bavit s kýmkoliv.
Každý projekt je navíc jiný, takže ta různorodost je taky něco, co mám ráda.
A co mě nenaplňuje? Vlastně mě teď nic konkrétního nenapadá. Jsem opravdu ráda, že můžu být součástí týmu, který tady máme – myslím, že je opravdu skvělý. A dělám práci, která mě baví.
Kateřino, moc děkuju za váš čas, bylo to velmi přínosné. Budu se těšit zase někdy na viděnou.
Moc děkuju. Mějte se hezky.
